商住房，是指在商業(yè)、辦公用地上建造的住宅形式的房屋，近20年來一直游走在法律和政策的灰色地帶。

2017年全國(guó)樓市一片炙熱的時(shí)候，商住房在政策上遭到強(qiáng)力打壓，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，一直持續(xù)到現(xiàn)在。買了商住房的人無法理解，好好的房子，怎么突然就賣不掉了呢？

北京像素——商住房市場(chǎng)的標(biāo)簽

2018年12月27日早晨，眾多居住在北京像素的年輕人像往常一樣，涌進(jìn)地鐵6號(hào)線草房站，奔向北京各大寫字樓，開始新的一天。

北京像素號(hào)稱北京最大的商住樓盤，在東五環(huán)外、朝陽區(qū)與通州區(qū)交界處。

2018年12月，北京像素小區(qū)，樓房窗戶密密麻麻

小區(qū)一共19棟高樓，窗戶密密麻麻，東南西北各種朝向都有，就像一個(gè)大蜂巢。這里有近1萬套房屋，面積從30到70多平米不等，居住著三萬多人。

雖然建于2010年前后，但因缺乏維修，樓內(nèi)就像老舊的宿舍，每層30戶，走廊又暗又長(zhǎng)。推拿店、美甲店、寵物店直接開在小區(qū)里，辦公室出租廣告隨處可見。

很多北漂選擇在這里落腳，他們沒有戶口，又暫時(shí)沒有購(gòu)房資質(zhì)。

比如陳林，兩年前，他懷揣著父母和親戚幫忙湊的150多萬塊錢，在北京像素買了一套40多平的開間。

“商住房”是一個(gè)很微妙的概念，在土地性質(zhì)上屬于商業(yè)地產(chǎn)，卻被開發(fā)商包裝成住房進(jìn)行出售。不只北京，上海、廣州、深圳、成都等城市都有類似的房子。

與普通住宅比，商住房有一系列限制：40年或50年后產(chǎn)權(quán)到期；不能落戶；首付高、貸款年限少；水電氣費(fèi)貴，稅高。

北京像素每層30戶，走廊又暗又長(zhǎng)

這些陳林都不在乎，他甚至選擇性忽略了小區(qū)雜亂的環(huán)境和頭頂上幾乎每分鐘一次的飛機(jī)噪音。北京像素對(duì)他而言最重要的意義在于，終于在北京買了房、安了家。

陳林早已打算好，等后面交夠五年社保，就把房子賣掉，去換一套北京的普通住宅。

2016年買房的時(shí)候，他不愁將來賣不掉，畢竟那時(shí)僅北京像素一個(gè)小區(qū)就聚集了近20家中介門店，聽說每月都能成交幾百套。

房子不好賣了

但在2017年3月26日之后，一切都變了。

當(dāng)日，為打壓炙熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，北京出臺(tái)了空前嚴(yán)厲的商住房調(diào)控政策。明確規(guī)定商業(yè)、辦公類項(xiàng)目“不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?，從態(tài)度上否定了商住房的所謂“居住”屬性。

政策同時(shí)規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買存量商住房時(shí)，要求名下無房、五年社?；蚶U稅，并且只能全款購(gòu)買。

2018年12月，北京像素小區(qū)附近只剩三家中介門店。

購(gòu)買商住房的條件從不限購(gòu)變得異?？量?，有人評(píng)價(jià)這等于對(duì)商住房市場(chǎng)“一劍封喉”。

不僅北京，2017年，上海、廣州、深圳、成都、天津等多城均出臺(tái)措施，對(duì)商住房加以限制，商住項(xiàng)目也因此迅速降溫。

2018年12月，距離政策出臺(tái)一年半多，北京像素小區(qū)附近只剩三家中介門店。其中一家大型連鎖中介機(jī)構(gòu)的工作人員小心翼翼地回避著“商住房”的字眼，改稱“商業(yè)房”。

市場(chǎng)的冷淡還反映在成交量上。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，政策出臺(tái)后20個(gè)月，即2017年4月-2018年11月，北京商住房成交僅5409套，而此前的20個(gè)月（2015年8月-2017年3月），成交套數(shù)為 89690套。

也就是說，北京商住房成交量暴跌了94%。

現(xiàn)在，北京像素的復(fù)式戶型報(bào)價(jià)降到4萬/平米左右，調(diào)控前，同類型的房源報(bào)價(jià)一度接近7萬/平米。

但是在陳林看來，報(bào)價(jià)4萬還是3萬都沒有任何意義，因?yàn)楝F(xiàn)在很難找到下一個(gè)接盤的人，真心想賣房的業(yè)主只能不斷降價(jià)。

他說，雖然規(guī)定可以賣給公司，但現(xiàn)實(shí)中很少有公司愿意買，因?yàn)楣就耆梢杂酶偷某杀咀庖惶最愃频姆孔印?/p>

資料圖：圖為北京市海淀區(qū)房管局辦事大廳

2018年12月，遠(yuǎn)在北京北五環(huán)外的回龍觀某小區(qū)，也有人在論壇發(fā)帖“降價(jià)出售”商住房。售房的業(yè)主臨近退休，她的房子比購(gòu)買時(shí)跌了幾十萬。

“我們用老少三代人積攢的血汗錢買的房子，意在不給社會(huì)和兒女添麻煩，為什么現(xiàn)在要限制買賣？關(guān)鍵是買的時(shí)候，并沒有人告訴我這個(gè)以后是不能自由買賣的?。　彼裏o法理解。

投資客蠢蠢欲動(dòng)

雖然商住房市場(chǎng)空前冷淡，但也有一些投資客在冒險(xiǎn)尋找機(jī)會(huì)。

2018年11月，蘇夏在北京花130萬全款購(gòu)買了一套不到40平米的商住房，從開始看房到過戶、對(duì)外出租，只用了不到兩周時(shí)間。

她看中了商住房極高的租售比。每月租金4000多元，同樣的租金，如果購(gòu)買住宅的花，大約需要花三四百萬元。此外，商住房還可以租給公司用于注冊(cè)地址，一年八千到一萬元。

北京像素小區(qū)內(nèi)掛著辦公室出租廣告牌。

“買商住，有‘錢’途。未來普通住宅還會(huì)不斷被建造出來，而商住房是存量版的。比如北京，只有2017年3月26日之前已銷售的商住房才可以賣給個(gè)人，以后新售的，個(gè)人想買都買不了?！碧K夏說，民水民電帶燃?xì)獾纳套》縿t更是存量版中的極品。

游走在政策的灰色地帶

其實(shí)，購(gòu)買商住房一直都有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榻?0年來，商住房始終處在法律和政策的灰色地帶。

“商住房本來就是違規(guī)的，現(xiàn)在是把原來政策管理上的漏洞補(bǔ)上了?！币拙友芯吭焊痹洪L(zhǎng)楊紅旭說。

他說，中國(guó)用地性質(zhì)劃分很明確，包括住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)用地等，并沒有“商住”一說。用地規(guī)劃決定建筑規(guī)劃，雖然用地規(guī)劃沒有這一類型，但過去很多開發(fā)商在四五十年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)、辦公用地上建住宅，做出了違規(guī)的建筑規(guī)劃。

北京房山區(qū)某商改住樓盤銷售中心

那么，商住房是在何種背景下誕生的呢？

楊紅旭說，上世紀(jì)90年代末，受外部環(huán)境影響，中國(guó)樓市十分低迷，出現(xiàn)了很多爛尾樓。2000年以后，經(jīng)濟(jì)回暖，加之1998年房改之后中國(guó)大力發(fā)展住房市場(chǎng)，住房需求大幅釋放。

一些開發(fā)商收購(gòu)了爛尾樓，改成酒店式公寓，由于地段好、總價(jià)低、租金高，這些公寓一時(shí)大受歡迎。

“嘗到甜頭之后，過了幾年，有些開發(fā)商在拿地之初就已經(jīng)規(guī)劃好，用低于住宅用地的價(jià)格拿下商辦用地，再建成所謂的‘住宅’，也就是商住房，以賣個(gè)好價(jià)錢。”楊紅旭說，開發(fā)商打擦邊球，而地方政府又睜一只眼閉一只眼，市場(chǎng)上的商住房也因此越建越多，并且被包裝得越來越像住宅。

未來調(diào)控會(huì)放松嗎？

2017年多地出臺(tái)的政策填補(bǔ)了商住房管理的漏洞，不過，近來部分地區(qū)樓市調(diào)控有所松動(dòng)。2018年12月，菏澤、珠海、廣州、杭州相繼出臺(tái)政策，放松樓市調(diào)控。

廣州的政策與商住房有關(guān)。廣州提出，在2017年3月30日之前土地出讓而形成的商服類物業(yè)，允許個(gè)人購(gòu)買。而過去此類物業(yè)只限定企業(yè)購(gòu)買。

圖為廣州樓房

目前商住房政策最嚴(yán)格的城市是北京與廣州，廣州的動(dòng)作是否意味著北京等其他城市也會(huì)逐漸放開對(duì)商住房的限制政策呢？

“商住類產(chǎn)品由于本質(zhì)屬于商業(yè)物業(yè)，往往會(huì)被貼上投資的標(biāo)簽。但確實(shí)也有部分購(gòu)房者并非投資，而是個(gè)人居住?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說，對(duì)商住類產(chǎn)品如何定性還需要等待更為明確的政策判斷，這也是左右調(diào)控是否會(huì)全面放松的重要標(biāo)準(zhǔn)。

在中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓看來，對(duì)商住房的限制性政策主要目的是遏制投資投機(jī)性需求，但這種政策應(yīng)該是暫時(shí)的，放松調(diào)控是大趨勢(shì)，不會(huì)一直禁止個(gè)人購(gòu)買。

楊紅旭認(rèn)為，樓市降溫之后，未來兩年，各地對(duì)商住房的調(diào)控可能有所放寬，但出于規(guī)范市場(chǎng)秩序等方面的考慮，不太可能回到調(diào)控之前，因?yàn)樯套》勘旧砭褪沁`規(guī)的。

2018年12月27日，中弘股份因面值連續(xù)20個(gè)交易日低于1元而被強(qiáng)制退市。 

買房之后，陳林更加關(guān)注樓市的相關(guān)政策和消息。2018年12月27日早晨，他走出北京像素小區(qū)，隨人流擠進(jìn)地鐵，手機(jī)上跳出一條新聞：

中弘股份因面值連續(xù)20個(gè)交易日低于1元而被強(qiáng)制退市，成為A股史上首只跌破1元的退市股。

很少有人知道，北京像素正是中弘集團(tuán)最著名的代表作之一。中弘曾經(jīng)憑借商住房項(xiàng)目風(fēng)生水起，但受樓市調(diào)控影響和一些自身原因，中弘銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)斷崖式下跌，資金鏈問題持續(xù)惡化，最終在A股黯然退出。

不過，與中弘的死活相比，陳林更關(guān)心的是，對(duì)商住房的限制會(huì)松綁嗎？將來他的房子會(huì)以什么樣的價(jià)格賣出？