抑投機、降熱度、保剛需

多地政策加碼 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向精準調(diào)控

3月31日，海南省住建廳發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》指出，全省加強購房資格審查，海南非本省戶籍居民家庭限購1套。同日，成都市房管局公布新政，成都剛需家庭購買商品房將享受優(yōu)先搖號，以支持剛需家庭自住購房需求。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，自3月下旬以來，全國超過10個城市再次收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2018年房地產(chǎn)調(diào)控將依然保持高壓狀態(tài)，將有更多熱點城市從多角度加大調(diào)控力度，圍堵投機行為，而庫存高企的三四線城市則依然處于去庫存階段。

多地加碼房地產(chǎn)調(diào)控

3月31日，海南發(fā)布通知進一步強化房地產(chǎn)限購政策，通知要求，非海南省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購買1套住房。非海南省戶籍居民家庭在海南購買住房，申請商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。通知印發(fā)后購買的住房，限售期從自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

購房門檻相應(yīng)大幅提升。通知指出，非海南省戶籍居民家庭在實行限購政策的區(qū)域購買住房，需提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。而對提供虛假證明、規(guī)避限購政策購買住房的個人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，撤銷其購房合同網(wǎng)簽備案，5年內(nèi)不得在海南購房。

除了收緊限購政策，監(jiān)管部門對房企也加大了管控力度。通知要求，商品住宅價格備案后6個月內(nèi)不得調(diào)高備案價格；調(diào)整備案價格的須重新備案。對違規(guī)銷售的房企，取消網(wǎng)簽備案資格，并限制企業(yè)和法人代表在海南從事新的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

同日，廣州發(fā)布公積金貸款新政。4月1日起，廣州提高公積金貸款申請門檻，本市戶籍職工需連續(xù)足額繳存住房公積金至少一年，非本市戶籍職工連續(xù)足額繳存住房公積金2年以上(含)。

新政明確，住房公積金貸款以職工的誠信記錄作為重要審批依據(jù)，以欺騙手段提取本人住房公積金賬戶內(nèi)存儲余額的職工，全額退款5年后才可申請住房公積金貸款。

在此之前，大連市發(fā)布《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》開啟新一輪限購，其中，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)及高新園區(qū)列為限制區(qū)域。

樓市調(diào)控擴至三四線城市

在熱點城市加碼樓市調(diào)控的同時，一些三四線城市紛紛加入限售隊伍當中。

日前，安徽省阜陽市阜南縣出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見(試行)》(簡稱意見)，指出房屋銷售成交價格不得超過發(fā)改部門備案價格。否則，房產(chǎn)局不予辦理《商品房買賣合同》備案。

此外，為嚴控投機炒房，大幅延緩多套房上市交易時間。意見明確，阜南縣居民在縣里名下已有二套住房，購買第三套(及以上)商品住房后5年內(nèi)不得上市交易，非阜南縣戶籍居民在縣里名下已有一套住房，購買第二套(及以上)商品住房后8年內(nèi)不得上市交易，起始時間以購房人繳納契稅時間為準。

意見稱，各部門將嚴查自商品房批準銷(預(yù))售之日起，未在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，未在交易場所醒目位置明碼標價銷售的；未標明房源銷售狀態(tài)，已售房源所標示價格不是實際成交價的；以捆綁或者附加條件等限定方式，強制提供商品或服務(wù)并捆綁收費的；捂盤惜售，炒賣房號，操縱市場價格的等違規(guī)行為。

瀘州方面，3月27日執(zhí)行的“規(guī)范管理促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實施細則”指出，實行地價房價局部調(diào)控。對中心城區(qū)熱點區(qū)域的地塊，需要采取限定住房銷售價格、配套保障房、自持租賃住房配建等方式調(diào)控地價的，由住建部門會同國土資源部門、規(guī)劃部門提出方案，并列入土地出讓方案報市政府批準后執(zhí)行。

細則還指出，加大對房地產(chǎn)開發(fā)項目超容積率規(guī)劃源頭治理，杜絕超標準規(guī)劃設(shè)計贈送面積(不計產(chǎn)權(quán)的面積)。

同時，要求住建部門應(yīng)定期將商品住房庫存去化周期通報國土部門，當商品住房庫存去化周期小于8個月時，應(yīng)當適時增加土地供應(yīng)；當商品住房庫存去化周期大于15個月時，適時控制土地供應(yīng)。

調(diào)控政策凸顯精細化

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，超過10個城市在3月下旬啟動新一輪調(diào)控，有兩方面值得注意。一方面調(diào)控范圍擴大，三四線城市加入限售，另一方面，保護剛需成調(diào)控重點，熱點城市購房出現(xiàn)剛需優(yōu)先搖號選擇限價房。

的確，近日，武漢、長沙、成都紛紛發(fā)布新政，規(guī)定剛需家庭可優(yōu)先搖號選房。成都市房管局3月31日公布房地產(chǎn)市場調(diào)控新政，成都剛需家庭購買商品房將享受優(yōu)先搖號，以支持剛需家庭自住購房需求。

長沙建委發(fā)布《關(guān)于實施差別化購房措施的通知》，明確在購買長沙市限購區(qū)域內(nèi)“限房價、競地價”的商品住房項目(不含定向限價房)，和新建商品住房項目中144平方米(含)以下戶型的普通商品住房時，長沙市的首套剛需購房群體有望優(yōu)先滿足需求。

武漢方面，在武漢市無自有住房、符合住房限購政策規(guī)定以及自此次購房之日起前三年內(nèi)無住房交易記錄的意向購房家庭，可優(yōu)先選擇預(yù)售備案價低于18000元/平方米、面積低于120平方米的新建商品住房項目。

張大偉說，政策已更有針對性。例如，搖號的主要原因是這些城市被限價的預(yù)售房源，供需緊張，政策會增加剛需買到房的可能性。

“但這一政策治標不能治本，和二手房價格倒掛的新房，開啟搖號后，很可能會增加非理性排隊數(shù)量。”張大偉說。

張大偉表示，房地產(chǎn)調(diào)控在嚴格執(zhí)行一年后政策加碼，未來一二線等熱點城市仍有可能在公積金、剛需房源供應(yīng)、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃等方面有加碼的可能性。同時，部分三四線城市也會因為市場的升溫而有加入限售的可能性。

張大偉預(yù)計，2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策將依然高壓執(zhí)行，不過，不同城市間調(diào)控將出現(xiàn)分化：熱點城市繼續(xù)加大力度調(diào)控，庫存量大的三四線城市依然要想辦法去庫存。