市民陳先生：

我是我們樓的業(yè)主代表，我了解到前幾天，業(yè)委會(huì)部分成員和物業(yè)簽訂了一份物業(yè)服務(wù)合同，沒有經(jīng)過業(yè)委會(huì)全體成員，更沒有經(jīng)過業(yè)主大會(huì)表決。我找到業(yè)委會(huì)相關(guān)人員想了解合同內(nèi)容，可對方一再推脫不給看。

我想問：業(yè)委會(huì)部分成員和物業(yè)簽訂的合同有效嗎？正規(guī)的簽訂流程是什么？

聚焦分析

陳先生的問題，可以從三方面來作答：

1.關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同簽訂的合法流程：物業(yè)服務(wù)合同屬于與小區(qū)業(yè)主共同利益相關(guān)的要件，按照《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)決議通過。

2.關(guān)于合同效力：未經(jīng)業(yè)主共同決定的情況下，物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)成立，存在一定瑕疵，合同效力處于不確定狀態(tài)。

業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)才是代表全體業(yè)主利益的權(quán)利機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，即業(yè)主委員會(huì)處于一種類似于代理人的地位，其是否有代表簽約權(quán)則要看其是否獲得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)。

在尚未獲得業(yè)主大會(huì)授權(quán)的情況下，物業(yè)服務(wù)合同實(shí)際上處于效力待定的狀態(tài)。如果此時(shí)該物業(yè)服務(wù)合同取得業(yè)主大會(huì)或者專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主追認(rèn)，物業(yè)服務(wù)合同則具備了生效要件；未經(jīng)法定比例的業(yè)主追認(rèn)的，則物業(yè)服務(wù)合同無效。

3.關(guān)于如何維權(quán)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”也就是說，業(yè)主們?nèi)绻J(rèn)為業(yè)主委員會(huì)擅自簽訂合同的行為損害了大部分業(yè)主利益，可以通過法律途徑解決。