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裝修有保障【導(dǎo)讀】重慶市豪運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是重慶市九龍坡區(qū)帝景豪苑小區(qū)的建設(shè)單位。2007年1月,重慶市規(guī)劃局作出《建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案審查意見書》,原則同意豪運公司報送的帝景豪苑項目規(guī)劃設(shè)計方案。其中,停車位地上393個,地 ...
重慶市豪運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是重慶市九龍坡區(qū)帝景豪苑小區(qū)的建設(shè)單位。2007年1月,重慶市規(guī)劃局作出《建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案審查意見書》,原則同意豪運公司報送的帝景豪苑項目規(guī)劃設(shè)計方案。其中,停車位地上393個,地下243個,共計636個。
2015年3月27日,因豪運公司擬將部分車位出租,帝景豪苑業(yè)主委員會在小區(qū)張貼通告,內(nèi)容為:“各位業(yè)主:近日,小區(qū)物業(yè)管理公司張貼了租售小區(qū)地面和地下停車位使用權(quán)的通知。對此,我們鄭重聲明,此事未征得小區(qū)業(yè)主委員會的同意!我們認為,小區(qū)地面停車位是利用小區(qū)公共用地設(shè)立的,屬于小區(qū)業(yè)主共同所有,開發(fā)商和物業(yè)公司均無權(quán)擅自出租或出售?!?/p>
雙方協(xié)商未果。豪運公司向重慶市第五中級人民法院提起訴訟,請求依法確認地上停車位393個的權(quán)屬歸其所有。
2015年12月10日,重慶市第五中級人民法院作出一審判決,駁回豪運公司的全部訴訟請求。法院認為,帝景豪苑小區(qū)地面停車位是由開發(fā)商依照行政規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施,實際上并無建筑物,其本質(zhì)屬于土地使用權(quán),不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。開發(fā)商將商品房向業(yè)主出售后,建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主。因此,地面停車位的權(quán)益作為附屬設(shè)施歸屬于全體業(yè)主,其性質(zhì)與其他公共附屬設(shè)施性質(zhì)并無不同。開發(fā)商有義務(wù)按照規(guī)劃修建小區(qū)附屬設(shè)施,但并非依據(jù)規(guī)劃建設(shè)的附屬設(shè)施都歸開發(fā)商。因此,該案地面停車位屬于業(yè)主共有的土地使用權(quán)的范疇,其權(quán)益歸屬于全體業(yè)主。
豪運公司不服一審判決,向重慶市高級人民法院提起上訴。重慶市高級人民法院經(jīng)審理后,作出二審判決,駁回上訴,維持原判。
此后,豪運公司不服重慶市高級人民法院民事判決,向最高人民法院申請再審。最高人民法院依法組成合議庭對該案進行了審查,于2017年8月裁定駁回豪運公司的再審申請。
最高人民法院認為,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條第一款關(guān)于“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分:(一)具有構(gòu)造上的獨立性,能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”之規(guī)定,案涉車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記,因此其不能成為享有專有權(quán)的專有部分。即使豪運公司在建造帝景豪苑小區(qū)時支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金,成為建設(shè)用地使用權(quán)人,但是小區(qū)建設(shè)完成之后,隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售,小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移,小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。
最高人民法院認為,由于案涉車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記,不能成為專有部分,原判決確認該部分停車位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位并無不當(dāng)。而開發(fā)商建設(shè)的小區(qū)經(jīng)驗收合格,是開發(fā)商的基本義務(wù),且綠化是否超過規(guī)劃面積對認定停車位是否占用業(yè)主共有場地沒有必然聯(lián)系。故豪運公司關(guān)于原判決認定案涉車位系占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的車位,缺乏事實依據(jù)的申請再審事由不能成立。
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