10年后，中國(guó)房?jī)r(jià)最貴的城市是哪10個(gè)？

中國(guó)城市的面積差別很大，所以談城市房?jī)r(jià)要限定范圍。比如廈門、三亞、深圳的面積分別只有1699、1920、1997平方公里，而重慶、北京、杭州、成都的面積則分別達(dá)到8.24萬、1.64萬、1.66萬、1.46萬平方公里，談?wù)撈骄績(jī)r(jià)是沒有意義的。

在本文中，我把參與比較的房?jī)r(jià)限定在“中心城區(qū)”，而且以二手房?jī)r(jià)為準(zhǔn)。因?yàn)楸鄙仙畹纫淮笈鞘?，其中心城區(qū)新盤不多，價(jià)格往往被單個(gè)樓盤所左右。

10年后，有資格競(jìng)爭(zhēng)“中心城區(qū)”房?jī)r(jià)前十名的城市名單如下：

香港、北京、上海、深圳、臺(tái)北、廈門、廣州、杭州、三亞、南京、天津、福州、青島、蘇州、武漢、鄭州、重慶、成都、寧波、大連、合肥、濟(jì)南、珠海、溫州、東莞

我的判斷是，10年之后，以下城市將成為10大房?jī)r(jià)最貴城市：

第一名：香港

如果沒有大的偶然性事件（比如地震、戰(zhàn)爭(zhēng)、海嘯等）的嚴(yán)重影響，10年之后香港仍將維持“中國(guó)房?jī)r(jià)第一”的地位。目前香港中心城區(qū)房?jī)r(jià)，基本上是北、上、深中心城區(qū)的兩倍左右。

雖然香港的經(jīng)濟(jì)總量會(huì)被更多內(nèi)地城市超過，但其作為“中國(guó)經(jīng)濟(jì)面向世界的最大門戶”不會(huì)改變，中國(guó)吸引外資的65%，中國(guó)對(duì)外投資的接近60%，都通過香港進(jìn)行。香港還是中國(guó)內(nèi)地資金境外配置資產(chǎn)的第一站，龐大的內(nèi)地資金和稀少的供應(yīng)量，將繼續(xù)推高香港房?jī)r(jià)。

第二名：北京

北京目前面臨的樓市調(diào)控，在內(nèi)地城市里是最嚴(yán)厲的。展望未來10年，北京將成為中國(guó)唯一的“超一流城市”。北京有三大優(yōu)勢(shì)，都是不可替代的：第一，北京是國(guó)企總部的匯聚地，目前擁有的世界500強(qiáng)總部全球第一；第二，北京是中國(guó)最大的資金中心，目前匯聚的資金是上海的1.3倍，也是香港的大約1.3倍；第三，北京是全球獨(dú)角獸企業(yè)最集中的城市，獨(dú)角獸企業(yè)占全球的四分之一，占中國(guó)的超過一半。

其中第三點(diǎn)，是北京的最大優(yōu)勢(shì)。這意味著北京新經(jīng)濟(jì)的體量，可能相當(dāng)于“深圳+上海+杭州”。未來獨(dú)角獸企業(yè)將給北京帶來更多的資金，并批量制造億萬富翁。雄安新區(qū)的出現(xiàn)，并不能分流多少北京樓市的購(gòu)買力，因?yàn)樾郯残聟^(qū)的房子是基本上不賣的，所以華北地區(qū)的富豪仍然會(huì)集中在北京買房子。而京津冀的自然環(huán)境，在未來10年將有極大的改觀。

第三名：深圳

目前深圳匯聚的資金，大概相當(dāng)于上海的60%；深圳的實(shí)際生活人口，大概相當(dāng)于上海的80%。但深圳的面積，只有上海的30%。也就是說，深圳的人口和資金密度，都至少相當(dāng)于上海的2倍。

深圳擁有的PCT國(guó)際發(fā)明專利，占全國(guó)的一半；深圳上市公司總市值相當(dāng)于“上海+廣州”；深圳的獨(dú)角獸企業(yè)，只比上海略少一些。大型科技企業(yè)，深圳則比上海多得多。深圳事實(shí)上是中國(guó)僅次于北京的第二大新經(jīng)濟(jì)中心，深圳的市場(chǎng)自由度、創(chuàng)新文化氛圍，也都顯著好于上海。

深圳的“可出售住宅”用地供應(yīng)量在2017年是零，如果以10年平均來看，在實(shí)際生活人口超過2000萬的四大一線城市里，深圳住宅用地平均供應(yīng)量不到北京、上海的四分之一。而深圳每年新增戶籍人口、常住人口是四個(gè)城市里最多的。深圳未來的房?jī)r(jià)將如何控制，是一件不可想象的事。

第四名：上海

上海仍然是“不斷被北京加冕”的城市。一旦有好事，而北京不準(zhǔn)備留給自己的時(shí)候，首先想到的基本上是上海。2018年內(nèi)，上海將建設(shè)內(nèi)地首個(gè)自由港，舉辦代表中國(guó)進(jìn)入新時(shí)代的“中國(guó)國(guó)際進(jìn)口博覽會(huì)”。在去年的2035年版“總規(guī)”中，上海獲得了中國(guó)城市最高規(guī)格的定位。

上海目前匯聚的資金超過了香港，僅次于北京。中國(guó)金融要素市場(chǎng)，基本上都在上海。此外，上海還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系世界的第二大門戶。但遺憾的是，上海在新經(jīng)濟(jì)發(fā)展上不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于北京，還被深圳超過、杭州逼近。上海的文化從骨子里講究秩序和情調(diào)，跟新經(jīng)濟(jì)的草根、野性、堅(jiān)韌并不契合。這是上海的軟肋，很難改變。

第五名：杭州

杭州經(jīng)濟(jì)非?；钴S，目前獨(dú)角獸企業(yè)數(shù)量超過深圳，在有的統(tǒng)計(jì)里甚至超過上海。杭州上市公司總市值超過廣州。綜合評(píng)價(jià)，杭州在新經(jīng)濟(jì)中的地位僅次于北上深，穩(wěn)居前四。目前杭州匯聚的資金總量大約3.7萬億，僅次于北上廣深。

背靠中國(guó)民營(yíng)企業(yè)最發(fā)達(dá)的浙江省，杭州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比較合理，所有制上充滿活力，是目前強(qiáng)二線城市里最接近“北上廣深”的城市。再加上自然條件優(yōu)越、人文積淀深厚，杭州未來房?jī)r(jià)也非常值得看好。

第六名：三亞

海南樓市在2017年9月發(fā)生了重大轉(zhuǎn)折，很多人還沒有充分意識(shí)到。2017年9月22日，海南實(shí)施全面禁止圍填海，永久停止中部生態(tài)核心區(qū)開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目。9月29日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳曾發(fā)布通知，停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設(shè)。

在2018年“兩會(huì)”上，海南省委書記強(qiáng)調(diào)：海南不能成為房地產(chǎn)的“加工廠”，不能“外面想要多少，海南就建多少”。

這意味著海南房地產(chǎn)的供應(yīng)量將被嚴(yán)格管控，尤其是海景房將變得非常稀缺。三亞等一批擁有良好海岸線的海南城市，其優(yōu)質(zhì)住宅將進(jìn)入“貴族化”時(shí)代。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的演化結(jié)果告訴我們，兩類城市的房?jī)r(jià)將長(zhǎng)期居高不下：第一類是金融中心、科技中心，尤其是“金融、科技通吃型”的城市；第二類是有美麗海岸線的、氣候溫暖的度假勝地。

在美國(guó)，第二類城市分布在夏威夷、佛羅里達(dá)。在中國(guó)，只能分布在海南。最典型的，當(dāng)然是三亞。

第七名：廈門

廈門的房?jī)r(jià)很高，很多人不理解。因?yàn)闊o論是人口還是經(jīng)濟(jì)總量，廈門都不突出。即便在福建省內(nèi)，論GDP它也不如泉州，論匯聚的資金它不如福州。

但你別忘了：廈門擁有“溫暖的氣候+美麗的海岸線”，僅僅這一點(diǎn)它就足以比肩三亞，為高房?jī)r(jià)找到了第一個(gè)理由。此外，廈門還是有文化底蘊(yùn)的城市。當(dāng)然，廈門還有活躍的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和新經(jīng)濟(jì)。2017年廈門在A股的IPO公司10家，超過絕大多數(shù)省會(huì)城市。

所以，廈門有點(diǎn)“深圳+三亞”的意思。至于廈門島，海中有島、島中有湖，天生麗質(zhì)難自棄。人口增速，過去幾年廈門維持全國(guó)前8。在福建，擺脫了“地域特征制約”的城市，也只有廈門。所以，雖然廈門的房?jī)r(jià)有點(diǎn)透支，但會(huì)長(zhǎng)期維持高位，尤其是空間稀缺的廈門島上。

第八名：廣州

在最近一波牛市里，一線城市房?jī)r(jià)的上漲順序是“深圳—上?！本獜V州”，廣州在一線城市里屬于跟漲、補(bǔ)漲性質(zhì)。下一波行情，恐怕也會(huì)如此。

廣州目前匯聚的資金總量為5.2萬億，不到北京的一半，相當(dāng)于深圳的72%，杭州的140%。這說明，廣州經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，仍然對(duì)“強(qiáng)二線城市”保持相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)。但問題是，廣州在獨(dú)角獸企業(yè)數(shù)量、上市公司市值、民企活躍度等方面，都已被杭州超過。所以，未來10年是廣州非常關(guān)鍵的10年——搞好了，可以拉近跟深圳的距離；搞不好，就可能真的被杭州超過。至于房?jī)r(jià)，由于廣州仍然在做大城市規(guī)模，大力度發(fā)展南沙，廣州的中心區(qū)域在擴(kuò)大，所以中心區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度會(huì)受到制約。

第九、第十

未來10年，中心區(qū)房?jī)r(jià)的九、十名，將在臺(tái)北、南京、成都、天津、青島之間產(chǎn)生。

目前珠海房?jī)r(jià)也比較高，但未來10年的排位或許會(huì)下移，因?yàn)橹楹３鞘屑?jí)別低、人口總量少（達(dá)不到修建地鐵的標(biāo)準(zhǔn)），公共服務(wù)資源不如老牌省會(huì)城市、直轄市（比如天津）。

至于溫州，由于遠(yuǎn)離中心城市，自身很難發(fā)展為中心城市，房?jī)r(jià)將繼續(xù)高位橫盤，沒有顯著的投資價(jià)值。溫州商人掌握了大量財(cái)富，會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里托住溫州的房?jī)r(jià)。從2015年末到2017年末，溫州小學(xué)生人數(shù)是下降的，這是一個(gè)不太好的信號(hào)。

明星地級(jí)市的“星光暗淡”，以及強(qiáng)省會(huì)城市的崛起，是過去10年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)的基本特征，而且將持續(xù)貫穿下一個(gè)十年；下一個(gè)十年，“二流直轄市”也會(huì)“星光黯淡”。未來，杭州、南京、成都、武漢、鄭州、長(zhǎng)沙、西安、合肥等城市，將迎來大發(fā)展時(shí)期。