樓市來到下半年，在中央“堅決抑制房價上漲”的核心思想下，市場出現(xiàn)了明顯的降溫信號。南京8月底以來的開盤潮，高中簽率、甚至無需搖號的樓盤增多；均價較高、倒掛空間小的項目，開盤賣不完成常態(tài)；各種優(yōu)惠政策再現(xiàn)江湖。

除此以外，近兩月以來的土拍也頻頻出現(xiàn)臨時終止出讓，繼8月17日江寧濱江2幅宅地、9月7日燕子磯、橋林、六合3幅宅地紛紛終止出讓后，10日溧水G19地塊又因故終止出讓。

今年以來全國土地市場都在下行，流拍頻現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不高。南京今年雖然只有一幅土地流拍，但在今年共出讓的48幅地塊（不含溧水、高淳）中，底價成交的地塊達(dá)到26幅，占比過半，開發(fā)商拿地愈趨理性。

1、今年以來南京已有6幅地塊終止出讓

1、9月10日溧水G19地塊

前天溧水國土局發(fā)布公告，原定9月18日開拍的G19地塊因故終止出讓。這塊地是南京市國土局溧水分局8月16日掛出，起拍樓面價為元7501元/平，最高樓面限價為9806元/平，突破了溧水目前最高樓面地價9222元/平。

G19地塊為愛濤東地塊，東至隨園路，南至石虎北路，西至珍珠南路，北至高平大街，出讓面積：121487.95㎡，規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅用地，容積率：Far≤1.5。

該地塊的出讓條件為：地塊范圍內(nèi)裝配式建筑面積比例100%，住宅建筑單體預(yù)制裝配率≥50%，公共建筑單體預(yù)制裝配率≥40%，住宅建筑100%實(shí)行全裝修和成品交付。

此外，該地塊除了出讓條件比較嚴(yán)苛，還對競買人提出來嚴(yán)格的要求：

①該地塊競買人或其控股公司應(yīng)具備國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)壹級資質(zhì) (外資除外）。

②競買人的競買保證金及后續(xù)購地資金須為競買人自有資金并提供經(jīng)江蘇省財政廳公布的在南京市范圍內(nèi)經(jīng)營的3A級及以上會計師事務(wù)所及注冊會計師鑒證的《住房和商住用地競買保證金/成交價款來源情況申報表》及審計報告。

可能正是因為該地塊條件較為嚴(yán)苛，且價格較高，開發(fā)商拿地意愿不高的前提下又達(dá)不到要求，無人報名導(dǎo)致終止出讓。

2、9月6日燕子磯G42、橋林G44、六合G45地塊

9月6日，南京市國土資源局發(fā)布緊急公告稱，燕子磯G42、橋林G44、六合G45地塊因故終止出讓，原本9月7日土拍預(yù)告的5幅地塊，最終參與競拍的只剩下鐵心橋G41和江北G43兩幅。

其中關(guān)注度最大的燕子磯G42地塊位置優(yōu)越，緊鄰金浦紫御東方和電建海賦尚城，最高樓面限價19984元/平，原本預(yù)計會是房企最想爭奪的一塊地卻被收回，其中原因也不得而知。

3、8月15日江寧濱江G39、G40地塊

8月15日，南京市國土資源局發(fā)布緊急公告稱，江寧濱江G39、G40地塊因故終止出讓，原本8月17日土拍預(yù)告的5幅地塊，最終參與競拍的只剩下江北3幅。

原本一直房荒、地荒的江寧濱江板塊，在各方訴求后，終于迎來的2幅地塊出讓，然而又終止出讓，濱江人民真是要心碎一地，有網(wǎng)友隨即就向國土部門提出疑問：

濱江開發(fā)區(qū)工作人員表示，這兩幅地塊終止出讓，與周邊道路改擴(kuò)建和新城城市規(guī)劃調(diào)整有關(guān)，等后期相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成后將再申請掛牌出讓。

值得注意的是，濱江唯一純新盤也是濱江地王魯能硅谷公館的地價為11077元/平，而這2幅地塊最高樓面限價僅8999元/平，當(dāng)時被認(rèn)為地價必然下降的信號。

業(yè)內(nèi)人士指出，地塊拍賣前臨時撤拍并不鮮見，多數(shù)是由于土地規(guī)劃調(diào)整因素導(dǎo)致，也不排除開發(fā)商購地意愿不強(qiáng)烈，報名者寥寥甚至無人報名。樓市專家認(rèn)為這是南京土地市場趨冷的標(biāo)志，開發(fā)商拿地前愈加理性，市場整體氛圍也以觀望為主。

2、8月份40城土地溢價率創(chuàng)39個月新低

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2018年8月40城土地市場報告》顯示，8月份40個典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲，年初累計土地出讓金收入同比增幅收窄，土地出讓均價連續(xù)5個月同比下跌，土地成交溢價率創(chuàng)39個月新低，多項指標(biāo)增幅有所收窄。

易居研究院預(yù)計，部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策還有升級的空間。同時，銀保監(jiān)會會議指出進(jìn)一步完善差別化房地產(chǎn)信貸政策，堅決遏制房地產(chǎn)泡沫化。在調(diào)控趨嚴(yán)和金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計全國的土地市場仍會逐漸降溫。

報告顯示，8月份40個典型城市土地成交建筑面積4750.6萬平方米，環(huán)比增長15.9%，同比增長37.4%。1-8月，40個典型城市年初累計土地成交建筑面積31306.1萬平方米，環(huán)比增長17.9%，同比增長20.3%。從曲線看，目前已經(jīng)保持了連續(xù)18個月的正增長態(tài)勢，但6月份以來的增幅明顯有所放緩，顯露出降溫趨勢。

易居研究院分析，考慮到調(diào)控政策的持續(xù)收緊、各地市場的逐漸降溫和房企資金趨于緊張，房企購地節(jié)奏將有所放緩，全年40城土地成交建筑面積會略漲，但幅度不會太大。

土地出讓金收入方面，8月份40個典型城市土地出讓金收入為2069.3億元，環(huán)比減少8.3%，同比增長6.9%。隨著金融環(huán)境的收緊，房企的資金壓力逐漸加劇，購地方面也會更加理性，近期全國土地流拍現(xiàn)象增多，部分熱點(diǎn)城市的土地市場也呈現(xiàn)了明顯的降溫態(tài)勢。預(yù)計隨著土地市場的降溫，土地出讓金收入的同比增幅將逐漸步入下行通道。

從前8月來看，土地出讓金規(guī)模依然超出了歷史同期水平。報告顯示，40個典型城市土地出讓金累計收入14778億元,同比增長10.9%。從40城年初累計土地出讓金收入同比增幅走勢來看，基本與40城年初累計土地成交面積一致，6月份以來下跌趨勢較為明顯。與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分別上漲10.9%、48.3%、128.2%及60.8%。

分城市來看，前8月40城年初累計土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、重慶、北京和佛山，累計土地出讓金總額分別為2216.2、1087.2、828.8、822和740.5億元。杭州土地市場今年以來持續(xù)火爆，不過近期卻不斷遇冷，部分土拍首次出現(xiàn)宅地同時低溢價成交現(xiàn)象。這說明房企拿地趨于理性，土地市場降溫態(tài)勢明顯。

土地出讓均價方面，已連續(xù)5個月同比下跌。報告顯示，8月份40個典型城市土地成交均價為4472元/平方米，環(huán)比下跌2.9%，同比下跌17.7%。易居研究院分析認(rèn)為，造成該現(xiàn)象的原因在于，一是整個土地市場降溫明顯，甚至多個熱點(diǎn)城市出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象；二是三線城市成交比重增加，成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了成交均價。

土地成交均價增幅自2016年9月達(dá)到峰值之后便一路震蕩下跌。預(yù)計2018年全年全國土地出讓均價仍將保持正增長，但增幅相比2017年將有所回落。預(yù)計這40個城市全年保持同比下跌態(tài)勢。

土地成交溢價率方面，8月份40個典型城市土地成交溢價率17.3%，與7月相比下降1.7個百分點(diǎn)，與去年同期相比下降20.9個百分點(diǎn)。報告顯示，土地溢價率也在2016年9月達(dá)到歷史高點(diǎn)，全國地王頻現(xiàn)。2016年9月，政策開始由松轉(zhuǎn)緊，各類調(diào)控政策不斷在熱點(diǎn)城市蔓延，市場逐漸降溫，土地成交溢價率也進(jìn)入下行通道，下行趨勢延續(xù)至今，目前已創(chuàng)下自2015年6月以來39個月的新低。

易居研究院分析認(rèn)為，過去一年土地溢價率快速下滑，也與地方政府提高起拍價和熱點(diǎn)城市限地價有關(guān)。預(yù)計未來幾個月40城土地成交溢價率將會繼續(xù)下滑，按以往規(guī)律來看，溢價率或?qū)禄?0%附近再企穩(wěn)。

分城市來看，8月份40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為洛陽、合肥、北海、寧波和金華，土地成交溢價率分別為104%、76%、70%、26%和26%，這幾個城市基本上都是弱二線城市和三線城市，反映了本輪周期運(yùn)行至今三線城市較為火熱的特點(diǎn)。8月份，上海、深圳、青島等10個城市的溢價率為0%，主要是由于多地政府出臺了土地限價令，規(guī)定溢價率過高可終止買賣，這些城市基本都為此前的熱點(diǎn)城市，調(diào)控較為嚴(yán)厲。

3、區(qū)域分化明顯 熱點(diǎn)三四線城市出現(xiàn)回暖

盡管土地市場整體趨冷，從區(qū)域來看，一些熱點(diǎn)城市開始退燒，另一些熱點(diǎn)三四線城市，則在政府加大供應(yīng)和房企積極進(jìn)入的雙重推動下，土地市場出現(xiàn)回暖。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，洛陽、合肥、北海、寧波和金華等二三線城市的溢價率較高，而土地限價政策嚴(yán)厲的上海、青島、深圳等10個城市，8月土地出讓溢價率都為0。

其中，以2216.2億土地出讓收入穩(wěn)居前8月全國第一，今年以來土地市場持續(xù)火爆的杭州，近期土地市場降溫也引起關(guān)注。

8月27日，杭州集中出讓主城區(qū)3宗宅地，分別以3%、2%、0溢價率成交。而從整月來看，截至8月28日，杭州成功出讓了24宗土地，零溢價的土地達(dá)到15宗。

而2017年普遍供應(yīng)緊張的珠三角地區(qū)，則在今年下半年加大了供應(yīng)力度，土地市場回暖明顯。

數(shù)據(jù)顯示，1-8月，佛山實(shí)現(xiàn)土地出讓金達(dá)到740億，位居全國第五。2017年供地較少的東莞，則在前8月完成土地出讓金170億，同比增長近400%，其中，今年8月單月完成的土地出讓金就超過百億。

有珠三角地區(qū)的房地產(chǎn)從業(yè)人士表示，東莞等地的消化周期常年在12個月以內(nèi)，市場亟待增加土地供應(yīng)以滿足市場需求。

優(yōu)房超東莞總經(jīng)理李玲玲指出，近兩年珠三角核心城市出現(xiàn)土地供應(yīng)“斷層”的現(xiàn)狀，上半年基本都是“零星供應(yīng)”或者“零 供應(yīng)”，下半年才加大供地體量，形成“近期出現(xiàn)土地?zé)岢薄钡摹板e覺”。而二三線城市是品牌房企重點(diǎn)進(jìn)入的區(qū)域，尤其珠三角核心城市都是在地處灣區(qū)核心的制造業(yè)與經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，更是兵家必爭之地。

實(shí)際上，盡管在政策限制下，佛山、東莞等地的土地溢價率相對過去較低。但房企紛紛涌入的背景下，一些非核心區(qū)域的土地開始受到青睞，“量升價穩(wěn)”形勢明顯。

以佛山為例，一家上市房地產(chǎn)代理公司下屬機(jī)構(gòu)的佛山負(fù)責(zé)人表示，大灣區(qū)利好政策不斷出臺、灣區(qū)城際交通日益便捷的大背景下，今年更多開發(fā)商愿意在佛山單價更低的非限購區(qū)域拿地。三水、高明等過去被認(rèn)為較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域今年都受到房企青睞，紛紛刷新當(dāng)?shù)貥敲娴貎r紀(jì)錄，甚至灣區(qū)城市中開發(fā)程度最低土地存量最大的肇慶，也在成為各品牌房企爭奪的焦點(diǎn)區(qū)域。