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“停止去庫存”打響第一槍,樓市巨輪正在全面轉(zhuǎn)向

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2018-09-01

【導(dǎo)讀】多年過后,人們?nèi)詴逦赜浧疬@四年,就像記起20年前的住房市場化改革一樣。 日前,內(nèi)蒙古呼和浩特發(fā)布公告稱,全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施,由此成為全國第一個告別去庫存的城市。 去庫存結(jié)束,意味著刺激政策退出、購房 ...

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多年過后,人們?nèi)詴逦赜浧疬@四年,就像記起20年前的住房市場化改革一樣。


日前,內(nèi)蒙古呼和浩特發(fā)布公告稱,全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施,由此成為全國第一個告別去庫存的城市。


去庫存結(jié)束,意味著刺激政策退出、購房補(bǔ)貼取消、棚改貨幣化放緩,同時以擴(kuò)大供地為代表的“補(bǔ)庫存”開始,以“堅決遏制房價上漲”為目標(biāo)的樓市調(diào)控加碼。


時光好輪回。四年前,呼和浩特正是國內(nèi)首個取消限購的城市,從此為樓市去庫存拉開序幕。


事實(shí)上,當(dāng)前百城庫存規(guī)模已經(jīng)跌回到2012年3月的水平,三四線存銷比更是創(chuàng)下近9年新低。幾乎所有城市都不再存在高庫存問題,部分一二線城市甚至還面臨庫存緊張的局面。結(jié)束房地產(chǎn)去庫存,顯然是順理成章之舉。


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如今終于有城市打響了第一槍,下一個是誰?


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去庫存的這四年


2014年,樓市從狂熱中冷卻。


在經(jīng)濟(jì)下行壓力陡然加劇之下,土地流拍、業(yè)主退房、棄房斷供輪番上演,連行業(yè)龍頭萬科都驚呼“樓市即將進(jìn)入白銀時代”。


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然而,樓市還沒涼多久,刺激政策就卷土重來。


打響第一槍的,正是呼和浩特。2014年6月20日,面對樓市下行、庫存高企,呼和浩特率先“取消限購”,開啟樓市去庫存之路。


有城市愿當(dāng)出頭鳥,各大城市也都不不再遮遮掩掩,“取消限購”的大幕由此拉開。到2014年底,在不到半年時間里,全國47個限購城市,共計42個城市取消限購,還在堅守的只剩下北上廣深及三亞5個城市。


取消限購,并未將樓市從泥潭中拉出,當(dāng)時除了廈門深圳房價有所復(fù)蘇之外,其他城市依舊深受高庫存之累。


隨后,真正的大招發(fā)出:央行一年5次降準(zhǔn)6次降息。貨幣信貸全面寬松、馬力全開,房貸按揭利率降到近十年最低位。


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貨幣之水的洶涌澎湃,徹底激活市場的投資熱情。


與此同時,各地紛紛出臺樓市刺激政策,發(fā)放購房補(bǔ)貼,降低交易契稅,甚至直接鼓勵大學(xué)生、農(nóng)民工入場買房。


樓市徹底被攪活,以南京、廈門、合肥、蘇州為代表的“樓市四小龍”脫穎而出,在2016年上半年率先開啟上漲之路,其聲勢之浩大,甚至一度超越一線城市。


然而,此時三四線的高庫存問題仍舊相當(dāng)嚴(yán)峻,資金在一二線城市反復(fù)進(jìn)出,卻不愿給三四線城市讓利分毫,去庫存的政策初衷仍未能體現(xiàn)。


于是,2016年末到2017年,棚改貨幣化橫空出世。


央行以PSL向政策性銀行發(fā)放貸款,政策性銀行再以棚改專項(xiàng)貸款,支撐三四線城市的棚戶區(qū)改造,三四線政府獲得貸款資金之后,從而有錢進(jìn)行貨幣化安置,拆遷戶拿到現(xiàn)金之后,就有了入場的資本。


大拆大建大補(bǔ)貼,三四線樓市也被徹底激活。


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正是依靠棚改,大力布局三四線的碧桂園,從排名前十的房企中一躍而上,連續(xù)超越萬科、恒大,躋身中國房地產(chǎn)一哥。


一二線的庫存去了,三四線的庫存也去了,然而,房價卻出現(xiàn)全線上漲,居民手中的儲備被掏空,消費(fèi)增速也不斷走低,高房價制造的高泡沫成為不確定的風(fēng)險。


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漲價去庫存的悖論


這四年的上漲歷程,制造了一個相當(dāng)令人困惑的悖論:樓市去庫存,為何最終去成了房價暴漲?


一般商品,諸如蘋果,一旦滯銷,唯有降價拋售,方能去掉庫存。但房子不同,越降價越?jīng)]有人買,反而價格上漲的勢頭越猛,搶房的情緒就越高漲。


漲價去庫存,這看起來是個悖論,但卻符合中國最基本的政治經(jīng)濟(jì)學(xué),更得到實(shí)踐一而再再而三的檢驗(yàn)。


究其根本,住房不是普通商品,而是兼具消費(fèi)品、投資品和抵押品三重屬性。正是這三種屬性的相互作用,決定了樓市去庫存只能以漲價為結(jié)局。


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從消費(fèi)品的層面看,住房滿足的是居住需求。顯然,租房與購房皆能滿足居住需求。


從投資品的角度看,買漲不買跌是必然的市場鐵律,因?yàn)闆Q定其購買欲望的是預(yù)期收益。房價一旦下跌,資產(chǎn)價值就隨之下跌,整個市場的投資欲望同樣隨之衰退。


從抵押品的角度來看,房價上漲,房子作為抵押品的價值隨之升高,銀行放貸的意愿就隨之增強(qiáng)。房價上漲,就促成房地產(chǎn)與信貸的雙重繁榮,從而帶動金融周期的泡沫化。


所以,房價一旦上漲,就會產(chǎn)生順周期的正反饋效應(yīng),反之亦然。


在中國,房產(chǎn)的投資屬性,遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過消費(fèi)屬性,這就決定了在正常市場里,房價所擁有的漲跌互現(xiàn)的自動平衡器功能,在我們這里并不適用。


如果考慮到過去二十年里房價漲多跌少的現(xiàn)實(shí),我們不難得出一個結(jié)論:


樓市去庫存只能、而且、必然等同于漲價去庫存。換句話說,在中國,樓市去庫存,就必然以房價暴漲為結(jié)果。


正如很多人說的,漲價去庫存,刷新了宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書。


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繁榮過后


在中國長達(dá)20年的房地產(chǎn)繁榮周期中,其間有兩次頗具代表性的樓市回調(diào)。


一次是2008年,全球金融危機(jī)影響之下,樓市由盛轉(zhuǎn)衰;


另一次是2014年,經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇,一二線城市銷售慘淡,三四線城市更是高庫存重壓,債務(wù)問題愈發(fā)嚴(yán)重。


2008年的這場樓市危機(jī),以四萬億大投資而告終,國人開始第一次領(lǐng)略房價暴漲的威力。


2014年的這場樓市危機(jī),則以漲價去庫存而結(jié)束,從一二線到三四線,幾乎所有人都被席卷其中。


這兩場房價上漲的共性在于,他們背后都有貨幣之水和政策之手的強(qiáng)力支撐。


不同之處在于,這一次的刺激手段更加直接,影響范圍更加廣泛,對于國民心態(tài)的改造也更為深刻,帶來的影響也更為深遠(yuǎn)。


也正因此,這一次的樓市調(diào)控更為堅決,遏制高房價泡沫的決心更為堅定。


在表態(tài)上,前有“堅決遏制房價上漲”,后有“樓市調(diào)控不力堅決問責(zé)”;


在調(diào)控政策上,前有限購限價限貸限售的新常態(tài),后有房地產(chǎn)稅的頭頂之劍;


在治理行動上,前有30城反炒房專項(xiàng)整治,后有熱點(diǎn)城市約談問責(zé)制;


在貨幣調(diào)控上,前有棚改貨幣化全民收縮,后有貨幣之水禁止流入樓市。


這一切,都可以歸結(jié)為一個關(guān)鍵詞:冰封。


冰封樓市,不僅可以為化解金融風(fēng)險提供更廣闊的空間,也能為房地產(chǎn)稅等長效機(jī)制的出臺創(chuàng)造基礎(chǔ),更能在波詭云譎的國際環(huán)境中獲得游刃有余的主動權(quán)。


停止房地產(chǎn)去庫存,現(xiàn)在看來還只是一地一城的個別行動,但未嘗不是整個樓市巨輪全面轉(zhuǎn)向的信號。


不要跟大趨勢對著干,上漲時如此,調(diào)整時更是如此。


-- The end --

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